Atualizado em: 11/09/2026 18:29:11
Aprox. 21 minutos de leitura.
A reforma tributária já começou, e muitos síndicos ainda acreditam que ela afeta apenas empresas. Na prática, os condomínios também sentirão seus efeitos, mesmo sem serem contribuintes diretos dos novos tributos.
O principal impacto tende a aparecer nos contratos de portaria, limpeza, manutenção, segurança e outros serviços essenciais. Como o condomínio ocupa a posição de consumidor final, qualquer aumento na carga tributária dos fornecedores pode ser incorporado ao valor desses contratos, pressionando o orçamento e, consequentemente, a taxa condominial.
A pergunta que síndicos, conselhos e administradoras precisam fazer agora não é se a reforma chegará ao condomínio, mas quando e em que intensidade ela afetará o orçamento do condomínio.
Entender essas mudanças desde o início permite revisar contratos, avaliar riscos e planejar o orçamento com mais segurança antes que os impactos se tornem parte da rotina.
A Reforma Tributária foi instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214, sancionada em 16 de janeiro de 2025. Sua implementação ocorrerá de forma gradual, seguindo um cronograma de transição que se estende até 2033.
O ano de 2026 foi concebido como um tempo de aprendizado, testes e calibragem, tanto para contribuintes quanto para administrações tributárias. Na prática, os novos tributos começam a ser apurados com alíquotas reduzidas enquanto o modelo atual continua em vigor, permitindo que empresas, prestadores de serviços e profissionais da área contábil ajustem sistemas e revisem procedimentos antes da implantação definitiva.
Para os condomínios, o principal impacto não está, necessariamente, na incidência direta dos novos tributos, mas nas mudanças que poderão refletir sobre contratos de prestação de serviços, custos operacionais e rotinas administrativas. Acompanhar a transição desde o início é uma forma de reduzir riscos e tomar decisões com mais segurança nos próximos anos.
O sistema tributário brasileiro sobre consumo era composto por cinco tributos diferentes: PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS. Cada um com regras próprias, cobrado por esferas distintas de governo, com lógicas que nem sempre se conversavam. O resultado era uma estrutura complexa, com sobreposições e o chamado efeito cascata: tributos incidindo sobre tributos ao longo da cadeia produtiva.
A Reforma Tributária substitui esses tributos por três novos. O objetivo é acabar com a complexidade e a cumulatividade, adotando um modelo de IVA Dual e tributação no destino:
O modelo do IBS e da CBS é baseado na não cumulatividade: cada elo da cadeia paga tributo apenas sobre o valor que agrega, podendo se creditar do que foi pago nas etapas anteriores. Para setores industriais e comerciais, isso tende a reduzir o efeito cascata. Para os condomínios, que se posicionam como consumidores finais de serviços, a lógica é diferente, como veremos adiante.
Essa é uma das perguntas que mais circula entre síndicos e administradoras, e a resposta exige uma distinção importante.
O condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS por padrão. A taxa condominial não é tratada como venda de serviço, o que afasta a incidência direta dos novos tributos sobre ela. O condomínio que funciona exclusivamente com o rateio de despesas entre os condôminos, sem receitas de atividades econômicas, tende a permanecer fora dessa obrigação.
Dito isso, a LC 214/2025 estabelece situações em que esse enquadramento muda.
O Art. 26, §2º, inciso II da LC 214/2025 é direto: caso o condomínio não exerça a opção pelo regime regular e as taxas e demais valores condominiais cobrados dos condôminos representem menos de 80% da receita total, ele ficará sujeito ao IBS e à CBS sobre as operações realizadas com terceiros que não sejam condôminos.
Na prática, isso significa que condomínios com receitas provenientes de atividades como aluguel de espaços para antenas de telecomunicações, locação de áreas comuns a terceiros ou cessão de espaços para publicidade precisam monitorar a proporção entre essas receitas e a arrecadação total. Se as receitas fora da cota superarem 20% do total, o enquadramento tributário muda e o condomínio passa a ter obrigações tributárias sobre essas operações, com a carga administrativa correspondente.
O mesmo artigo prevê ainda a possibilidade de opção voluntária pelo regime regular. Nesse caso, o IBS e a CBS incidirão sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio dos condôminos e de terceiros. Essa opção implica obrigações acessórias significativas e exige análise técnica cuidadosa antes de qualquer decisão.
Vale registrar que muitos pontos ainda dependem de regulamentação complementar e interpretação prática da Receita Federal. 2026 ainda será um período de regulamentação e ajustes. Por isso, quem atua na gestão condominial precisa acompanhar as novas normas para evitar surpresas nos próximos anos.
Os condomínios ocupam, na nova estrutura tributária, a posição de consumidores finais dos serviços que contratam. Isso significa que não poderão aproveitar créditos de IBS e CBS ao longo da cadeia produtiva. Todo o tributo incidente sobre os serviços prestados ao condomínio será incorporado ao preço final, sem possibilidade de compensação.
Na prática, isso tem um efeito direto sobre o bolso do condômino. Como o condomínio não gera créditos tributários, qualquer aumento na carga tributária dos fornecedores de portaria, limpeza, manutenção ou segurança tende a ser repassado integralmente no valor do contrato, e de lá para a taxa condominial. É esse encadeamento que transforma a reforma em um assunto financeiro concreto para o condomínio, mesmo sem incidência direta dos novos tributos sobre a cota.
Esse é um ponto que merece acompanhamento próximo à medida que as alíquotas evoluem ao longo da transição. Sobre o nível da alíquota: a LC 214/2025 não fixa valores exatos, mas determina que a soma das alíquotas de referência do IBS e da CBS não poderá ultrapassar 26,5%. As alíquotas definitivas serão estabelecidas ao longo da transição.
Contratos vigentes que se estendem pelos próximos anos precisam ser analisados antes que as alíquotas reais entrem em vigor. É prudente revisar cláusulas de reajuste e de repasse tributário, deixando claro como variações de carga serão tratadas, para evitar litígios com fornecedores ou prestadores.
A previsão orçamentária anual precisará incorporar margem para possíveis variações nos contratos de serviço. Mapear os contratos vigentes e entender como cada fornecedor será afetado pela transição permite que o condomínio atualize o orçamento com mais precisão e evite revisões emergenciais.
A coexistência de dois sistemas tributários durante a transição aumenta o volume de obrigações acessórias. Não é realista tentar acompanhar tudo sozinho. O mais importante é manter alinhamento com a administradora, o suporte contábil e a assessoria jurídica, acompanhando ao longo do ano possíveis mudanças em obrigações acessórias, retenções na fonte ou na forma de declarar receitas extraordinárias.
Entre os riscos que aparecem com mais frequência nessa transição, quatro merecem destaque:
Cada um desses pontos tem solução relativamente simples quando tratado com antecedência. O problema é deixar para revisar isso quando a cobrança efetiva já estiver em vigor.
Condomínios com fontes de receita além da cota mensal precisam de análise específica e de monitoramento contínuo da proporção entre essas receitas e o total arrecadado.
Além da regra de enquadramento prevista na Lei Complementar nº 214/2025, a gestão precisa acompanhar continuamente a participação dessas receitas na arrecadação do condomínio. Esse controle ajuda a evitar mudanças tributárias inesperadas ao longo da transição.
As receitas que merecem avaliação incluem:
A complexidade reside no monitoramento das receitas. Se a arrecadação de taxas cair para menos de 80% do total, o condomínio passa a ser tratado como fornecedor, devendo tributar suas operações com terceiros e cumprir a carga administrativa correspondente. Um deslocamento na arrecadação de cotas em determinado período, combinado com receitas extras constantes, pode alterar o enquadramento de forma inesperada.
O período de testes foi criado para que empresas, prestadores de serviços e administrações ajustem sistemas, documentos e rotinas antes que os efeitos da reforma se tornem mais amplos. Para os condomínios, esse intervalo deve ser usado para revisar contratos, mapear riscos e entender de que forma as mudanças podem chegar ao orçamento.
Antes que os impactos apareçam nos contratos e no orçamento, vale responder às perguntas abaixo.
Quanto antes esse checklist fizer parte da rotina da gestão, maior será a capacidade de antecipar ajustes e evitar surpresas no orçamento ou na forma de declarar determinadas receitas.
Por muito tempo, a contabilidade de um condomínio foi tratada como obrigação de rotina: registrar receitas, pagar fornecedores, prestar contas na assembleia. Com a reforma tributária, esse papel muda de natureza.
A gestão financeira do condomínio se tornará central. Será preciso revisar contratos, reavaliar fornecedores e planejar o orçamento com muito mais critério, para evitar aumentos abruptos na taxa condominial e garantir a sustentabilidade das contas.
Na prática, o trabalho contábil relevante para o condomínio nesse contexto passa a incluir:
A contabilidade deixa de ser um registro do passado e passa a funcionar como suporte ativo às decisões de gestão.
A Athemos atua na gestão integrada de condomínios, reunindo administração condominial, facilities e contabilidade em uma estrutura conectada. Essa integração se torna ainda mais relevante diante da reforma tributária: quando a administradora que cuida das finanças é a mesma que gerencia os contratos de facilities e conta com suporte contábil na estrutura, as informações circulam melhor e as decisões chegam com mais contexto.
O que a Athemos oferece ao condomínio nesse momento:
A reforma tributária não é um evento pontual. É um processo que se desenrola ao longo de anos, com ajustes, regulamentações complementares e impactos que vão se tornando mais concretos à medida que o calendário avança.
Condomínios que chegam às próximas etapas da transição com contratos revistos, orçamento atualizado e suporte contábil ativo terão muito mais condição de absorver as mudanças sem surpresas. Para isso, informação confiável, planejamento antecipado e integração entre administração, operação e contabilidade deixam de ser um diferencial e passam a ser parte da gestão responsável.
Fale com a Athemos e entenda como podemos apoiar a gestão do seu condomínio nesse período de transição.
Continue acompanhando o blog da Athemos para conteúdos sobre administração condominial, facilities e contabilidade. Siga também no Instagram e no LinkedIn.
Confira outros conteúdos sobre a mesma categoria
Qual a diferença entre auxílio-doença e auxílio acidente...
Quem tem direito, como calcular e quando realizar o pagamento
Formalizar um negócio traz benefícios e garantias previdenciárias
Olá, gostaria de falar com a Athemos!
